Con la sentenza in commento la Suprema Corte ha stabilito i criteri applicativi in tema di distanze in relazione alla fattispecie della ricostruzione di un edificio.Il caso traeva origine da un'azione proposta dai proprietari di un’area edificabile che si dolevano del fatto che, a ridosso dell’area di proprietà dei medesimi fosse stata realizzato un complesso in violazione della disciplina sulle distanze.
Chiedevano pertanto, l’arretramento e/o la demolizione di quanto realizzato.
il Tribunale respingeva le domande di demolizione e/o arretramento e condannava al risarcimento dei danni in favore degli attori per l’illecita occupazione del sottosuolo.

La Corte di Appello ribaltava la decisione e disponeva l’arretramento del complesso immobiliare realizzato, fino a dieci metri, confermando - per il resto - la sentenza di primo grado.
La sentenza di appello formava oggetto di ricorso per Cassazione sia in via principale che in via incidentale
La Cassazione ha risolto il caso asseverando che, in tema di distanze nelle costruzioni, qualora sopravvenga disposizione derogatoria favorevole al costruttore, si consolida il diritto di quest'ultimo a mantenere l'opera alla distanza inferiore se già ultimata, salvi gli effetti di eventuale giudicato. A seguito delle modifiche introdotte dalla L. 120/2020 all'art. 3 comma 1 lett. d) e all'art. 2 bis del DPR 380/2001, gli interventi di demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico, anche mediante sopraelevazione, possono essere realizzati nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti del fabbricato demolito, senza applicazione della disciplina sulle nuove costruzioni di cui all'art. 9 comma 1 DM 1444/1968, a condizione che: sia rispettata la distanza legittimamente preesistente del fabbricato demolito, legittima secondo le norme vigenti all'epoca della sua costruzione; sia rispettata l'altezza assentita nel titolo edilizio; non siano apportate modifiche nella forma e superficie all'area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali.

La Corte di Appello aveva disposto l’arretramento fino a dieci metri dell'immobile.
Secondo i Giudici di secondo grado, l’edificio – derivante da una demolizione e ricostruzione di un immobile preesistente – aveva fatto registrare, in sede di ricostruzione, un aumento di volume di due piani e di altezza: ciò aveva condotto la Corte distrettuale a qualificare l’intervento edilizio come “nuova costruzione” soggetta a distanza di 10 metri, ai sensi dell’art. 9 decreto interministeriale n° 1444 del 1968.
I giudici di legittimità non hanno condiviso la decisione della Corte d'Appello confermando l'opinamento costantemente espresso dalla giurisprudenza apicale secondo il quale, qualora subentri una disposizione derogatoria favorevole al costruttore - si consolida il diritto a mantenere l'opera alla distanza inferiore, salvi gli effetti di un eventuale giudicato sull'illegittimità della costruzione (Cass. 22.7.2025 n. 20646; Cass. 29.4.2025 n.11262; Cass. 1.3.2025 n. 5465; Cass. 11.5.2023 n.12751; Cass. 17.8.2022 n. 24844; Cass. 4.2.2021 n. 2640; Cass. 23.3.2016 n.12987; Cass. 26.7.2013 n. 18119).

La Corte esprime tale orientamento facendo riferimento alla legge n° 120 del 2020 che ha inciso profondamente sul Testo Unico dell’Edilizia e risponde all’esigenza: di "semplificare e accelerare le procedure edilizie, di assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo del suolo". Restano ferme – tuttavia – le norme di salvaguardia per gli edifici tutelati, per i centri storici e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico.
L’attuale art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia - come già evidenziato - ricomprende nella mera “ristrutturazione edilizia” anche “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche”.

Orbene, traslando il suesposto principio al caso di specie la Corte afferma che, essendovi stata una demolizione–ricostruzione con aumento di volume per la realizzazione di due ulteriori piani in altezza, non poteva la Corte distrettuale qualificare l'edificio ricostruito come “nuova costruzione” soggetta alla distanza di dieci metri tra parete finestrata e parete antistante ex art. 9 comma primo del D.M. n. 1444/1968 (pag. 19, sentenza).
Secondo la Suprema Corte, il sopravvenire della disciplina normativa meno restrittiva comporta invero che l'edificio in contrasto con la regolamentazione in vigore al momento della sua ultimazione ma conforme alla nuova, non possa più essere ritenuto illegittimo cosicché il confinante non può pretendere l'abbattimento o, comunque, la riduzione delle dimensioni previste dalle norme vigenti al momento della costruzione.

Diverso sarebbe stata l’ipotesi di una costruzione completamente nuova e successiva all’emanazione del decreto ministeriale del 1968.
Una notazione importante va fatta in relazione al ricorso incidentale proposto che involge, nello specifico, i rapporti tra diritto urbanistico e diritto privato.

I ricorrenti in via incidentale, sostenevano che la sentenza gravata sovrapponesse in modo illegittimo la legittimità dei titoli edilizi rilasciati alle società costruttrici (legittimità non contestata perché i titoli edilizi rilasciati non erano stati impugnati) e il livello dei rapporti interprivati.
Ebbene, la Corte ha statuito che non si deve confondere “il piano del rapporto pubblicistico di rilievo urbanistico-edilizio dei piani attuativi di rigenerazione urbana incidente sulla legittimità del rilascio dei titoli edilizi, che avviene facendo comunque salvi i diritti dei terzi, col piano dei rapporti interprivati nel quale vengono in rilievo le distanze dal confine imposte dai Comuni in senso più restrittivo ad integrazione della normativa statale dell'art. 873 c.c.”
In altri termini, anche se un edificio è urbanisticamente legittimo questo non significa che sia anche rispettoso del diritto individuale di proprietà di un confinante, diritto che può essere portato all’attenzione del Giudice.

Avv. Galiffa Andrea