Spesso ci si chiede come devono essere ripartite le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare.

Preliminarmente occorre chiarire che per "lastrico solare" si intende una superficie piana posta sul tetto di un edificio, spesso utilizzata come spazio comune o adibita a diverse finalità, tra le quali quelle di riparare l’edificio dal sole, dalla pioggia e dalle altre intemperie. Differisce dal tetto, copertura spiovente, visto che si tratta di una copertura orizzontale che può essere o meno accessibile e calpestabile. Nel caso in cui venga installato un parapetto con una ringhiera di protezione per l’affaccio, si parla di terrazza condominiale e non più di semplice lastrico solare.

Secondo l’art. 1117 del codice civile il lastrico solare è incluso in quelle parti dell’edificio necessarie all’uso comune oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo.

L’articolo 1126 c.c. dispone testualmente che “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Pertanto, per quanto riguarda la divisione delle spese condominiali in riferimento ad un lastrico solare, si delineano 2 opzioni:

• se il lastrico è di proprietà comune, si prevede la divisione delle spese del lastrico solare tra tutti i condomini in base alle loro quote millesimali;
• se il lastrico solare è ad uso esclusivo di uno o più condomini, le spese devono essere sostenute da questi per 1/3, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti gli altri proprietari, con ripartizione basata sulle tabelle millesimali. All'uopo si chiarisce che le terrazze a livello, anche se attribuite in uso esclusivo, sono disciplinate, al pari del lastrico solare, dall’art. 1126 c.c. Ne deriva che l’obbligo dei condomini cui tali terrazze servono di copertura di concorrere alle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione trova fondamento non già nel diritto di proprietà, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti. (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164).

Sempre nell'ambito del lastrico solare di uso o di proprietà eslcusiva, la Cassazione, Seizone II, con la sentenza n. 2726 del 25/02/2002 ha precisato che l'art. 1126 c.c. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l'utilità connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l'utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini. A tale stregua, sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 c.c. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di "manutenzione" ha una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.

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Vediamo un esempio ripartizione spese lastrico solare 1/3 e 2/3

Ipotizziamo che il “condoòmino A” sia titolare dell’uso esclusivo del lastrico e che tutti i condòmini (incluso il condòmino A) abbiamo unità immobiliari ricadenti sotto il lastrico. Fissiamo la spesa di manutenzione a € 1.500,00 1/3 di € 1.500,00 è a carico esclusivo del condòmino A (€ 500,00). I restanti 2/3 ossia € 1.000,00 devono essere divisi tra i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

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In ogni caso, nel concreto l’applicazione pratica della norma riserva però delle zone d’ombra e, pertanto, ricordiamo alcuni principi che guidano il riparto delle spese di riparazione di un lastrico solare o di una terrazza a livello (queste ultime due figure sono state equiparate dalla giurisprudenza):

a) Se il proprietario del lastrico ha un’unità immobiliare al di sotto del lastrico medesimo, deve contribuire anche per quella quota;

b) le spese dei “due terzi” vanno distribuite in proporzione alla superficie coperta dalla proiezione del lastrico;

c) se il lastrico solare è parte comune, le relative spese vanno ripartite in ragione dei millesimi di proprietà fra tutti i condomini;

d) se il lastrico solare copre delle parti comuni (ad esempio delle scale), tali zone vanno escluse dal riparto come ha precisato nel 2017 la Suprema Corte con le sentenze n. 11484 e numero 12578;

Nello specifico la Cassazione con la sentenza n. 11484/2017 ha precisato quanto segue.

A seguito del rifacimento dei lastrici solari, siti al quinto e sesto piano della scala B di un fabbricato, nasceva un contenzioso tra i condòmini per la ripartizione delle spese.

Il Tribunale di primo grado decideva che le spese venissero ripartite nel seguente modo:

• 1/3 a carico dei proprietari esclusivi dei lastrici;
• 2/3 a carico dei restanti condòmini.

La Corte d’Appello dichiarava che i restanti condòmini della scala B non dovevano farsi carico esclusivo delle spese delle parti che ricadevano nella proprietà comune anche della scala A.

I giudici chiarivano che i lastrici solari in questione insistevano su una porzione di immobile in seno alla quale si trovano anche parti di proprietà comune dell’intero condominio (galleria pedonale, portico pedonale, portineria, atrio, piani interrati, box), e quindi costituiscono copertura non solo delle unità immobiliari site ai piani sottostanti e di proprietà esclusiva dei rispettivi comunisti, ma pure, appunto, di tali parti comuni.

Inoltre, la Corte d’Appello aveva messo in rilievo come l’art. 8 del Regolamento Condominiale prevedesse che le spese riguardanti le parti comuni si dovessero suddividere in proporzione della quota millesimale di proprietà di ciascuno dei comproprietari.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 11484/2017 si esprime sulla ripartizione delle spese. In contrasto con quanto affermato dai giudici di appello gli Ermellini affermano che l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei 2/3 della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio (come invece ha ritenuto la Corte d’Appello), ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione.

Pertanto in tema di condominio negli edifici, agli effetti dell’art. 1126 cc, è previsto che: i 2/3 della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d’aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura

La sentenza di appello deve essere quindi cassata.

Per i giudici di Cassazione la ripartizione delle spese dovrà avvenire nel seguente modo:

• 1/3 a carico dei proprietari esclusivi dei lastrici
• 2/3 a carico dei restanti condòmini che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detti lastrici

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e) Se devo procedere con il rifacimento dell’impermeabilizzazione, ogni opera connessa a tale manutenzione (ad esempio: demolizione del pavimento e smaltimento in discarica) andrà ripartita secondo il criterio di legge.

Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 4694 del 04.03.2020 ha osservato che il criterio di ripartizione di cui alla cd. Tabella R. non deroga ai criteri legali di cui all’art. 1126 c.c., per la cui adozione sarebbe occorsa l’unanimità di tutti i condomini della verticale, ma ne è, al contrario, stretta applicazione. Come, infatti, evidenziato dal Condominio ed emerge chiaramente dall’esame diretto di questa tabella, il tecnico non ha fatto altro che determinare per ogni immobile della verticale l’effettiva superficie coperta dal terrazzo G. (e, quindi, la misura dell’uso che ciascuno immobile fa di quella copertura), ha, quindi, determinato la percentuale di superficie ricoperta rispetto a quella totale dell’immobile ed ha applicato la medesima percentuale ai millesimi di cui alla Tabella A. Il criterio adottato per questa spesa (o la nuova tabella adottata anche per il futuro) così risultante rispecchia il valore proporzionale di ciascun immobile ex art. 1123 c.c. rispetto alle superficie effettivamente coperte dal terrazzo G. e consente di operare la ripartizione della spesa secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c.. Non vi è, quindi, una deroga ai criteri legali ma rigorosa applicazione dei medesimi (…) L’adozione di questo criterio di ripartizione della spesa è, quindi, legittimo.

Avv. Alfredo Bonanni