Preliminarmente al fine di poter installare una copertura dei posti auto è necessario che questa non deve (i) alterare il decoro architettonico, (ii) pregiudicare la stabilità del fabbricato e (iii) impedire ai comproprietari l’uso delle aree comuni.
Il problema pratico maggiore in questi casi consiste nell’eventuale lesione del decoro architettonico dell’edificio, cioè dell’aspetto del fabbricato che può variare a causa della presenza della nuova struttura. Si tratta allora di verificare i materiali di cui è composta l’opera e il suo impatto visivo sull’estetica del complesso immobiliare in cui è collocata.
Vediamo ora quali maggioranze sono necessarie considerato che la tettoia è considerata un’innovazione quando trasforma un’area comune prima dedicata ad altri scopi, come un cortile, in un posteggio per auto o altri tipi di veicoli, mentre è ritenuta una mera modificazione quando i posti auto già esistono e sono stati previsti come tali, ma sono scoperti e si vuole proteggerli con una nuova struttura. Ciò premesso se la tettoia rappresenta un’innovazione, l’approvazione richiederà la maggioranza qualificata con un numero di voti pari alla maggioranza dei partecipanti e rappresentativi dei due terzi del valore dell’edificio; negli altri casi, basterà la maggioranza semplice.
Esaminate le maggioranze necessarie per deliberare in merito all'installazione di una tetttoia a copertura dei posti auto condominiali, vediamo ora l'aspetto amministrativo in punto di eventuali permessi. In sisntesi: è' possibile installare una tetttoia per auto senza permesso? Innanzitutto occorre precisare che affinché una struttura possa essere costruita senza alcun permesso, è necessario che si tratti di una struttura temporanea e che rispetti specifici requisiti di dimensioni, solidità e permanenza sul suolo come (i) presenza di colonne che consentono il passaggio delle persone; (ii) apertura della costruzione su almeno 3 lati; (iii) assenza di una copertura al soffitto; (iv) facile amovibilità; (v) assenza di fissaggio al suolo.
La tettoia viene considerata un’opera edilizia a tutti gli effetti atteso che le sue caratteristiche strutturali contribuiscono ad aumentare sia il volume che la superficie dell’abitazione su cui viene costruita, sia che si appoggi a un muro perimetrale sia che sia indipendente. Essa si differenzia dal pergolato il quale, invece, viene considerato come un elemento di arredo per aree specifiche come giardini o terrazzi, rientrando quindi tra gli interventi di edilizia libera [la Cassazione (sentenza n. 23183 del 29/03/2018), richiamando le nozioni di pergolato, tettoia e pensilina, ne ha chiarito le differenze e ha dettato una precisa definizione di pergolato: struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore, realizzata con materiali leggeri, senza fondazioni, di modeste dimensioni e di facile rimozione, la cui finalità è quella di creare ombra mediante piante rampicanti o teli cui offrono sostegno. I giudici hanno messo in evidenza la diversità strutturale tra pergolato e tettoia, considerando quest’ultima una struttura che può essere utilizzata anche come riparo e che aumenta l’abitabilità dell’immobile oltre ad avere una maggiore consistenza e impatto visivo].
In generale, la realizzazione di una tettoia di dimensioni significative e fissata al suolo costituisce un intervento che altera lo stato originario del luogo. Di conseguenza, comportando una modifica sostanziale dell’edificio di pertinenza e un eventuale aumento di volumetria, non è possibile costruirla senza prima ottenere il permesso di costruire.
Infatti, se queste tettoie influenzano l’assetto edilizio preesistente, non rappresentano una semplice rinnovazione o sostituzione di un elemento architettonico e non possono essere considerate interventi di manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett b) del DPR 380/01. Questo è confermato anche dalla sentenza n. 10897-2022 del Consiglio di Stato, che esplicita la necessità del permesso di costruire per una tettoia che, nonostante fosse considerata pertinenza, alterava visivamente l’immobile preesistente e comportava una trasformazione del territorio soggetto a vincolo paesaggistico.
Quali sono le conseguenze di costruire una tettoia per auto senza permesso?
Le conseguenze legali di costruire una tettoia per auto senza permesso possono comportare sanzioni e ordinanze di demolizione. In base alle normative edilizie, la costruzione di una tettoia senza autorizzazione comunale può infatti essere considerata un abuso edilizio.
Per stabilire se sia necessario o meno il permesso di costruire per una struttura volta a realizzare la copertura, bisogna comprendere se questa è un semplice elemento di arredo oppure una tettoia per posti auto. Ad esempio ad uno spazio aperto su tutti e quattro i lati e coperto da una struttura metallica retrattile, azionabile con un telecomando è considerabile quale "nuova costruzione" per la quale è necessaria l'autorizzazione amministrativa oppure si tratta di edilizia libera su cui non ricade alcun onere? Sul punto si segnala la sentenza n.4177 del 9 luglio 2018 del Consiglio di Stato: nel caso all'esame dei giudici, il proprietario di un'auto aveva fatto installare un manufatto in metallo, aperto su tutti i lati, dotato di una tettoia in lamelle movibili elettricamente, destinato a coprire il posto auto. La Polizia municipale, sulla base del verbale dei vigili, aveva qualificato il manufatto come "costruzione di una tettoia per posti auto", rientrante nel concetto di nuova costruzione e, come tale, bisognosa del permesso di costruire rilasciato dal Comune. Ciò perché secondo la PM l'opera era destinata in forma stabile a coprire la macchina del proprietario, tramite una struttura portante in metallo, con una copertura rigida (benché apribile a farfalla) e ancorata al suolo tramite l'ancoraggio a elementi piantati dentro terra in modo stabile. Da qui, era quindi scattato il procedimento penale nei confronti del proprietario con l'ordine di demolizione seguente. Il proprietario dell'auto presentava ricorso al Consiglio di Stato che accoglieva l'appello. In linea di massima, per realizzare una tettoia per posti auto è necessario il permesso di costruire. Ciò perché la funzione della struttura è fissa, non temporanea, incide sull'assetto del territorio e crea una superficie coperta in modo stabile e permanente. Solo le costruzioni facilmente rimovibili e senza ancoraggi al suolo rientrano nell'edilizia libera e richiedono una semplice dichiarazione di inizio lavori. Ma per il Consiglio di Stato, è importante valutare se si tratti di un semplice elemento di arredo oppure di una tettoia realizzata ad hoc per dei posti auto. Insomma: l'elemento discriminante tra la tettoia per posto auto che necessita di permesso di costruire e quella che invece richiede solo la suddetta dichiarazione è nella dimensione della stessa. Se la copertura è particolarmente estesa sarà necessario il permesso di costruire, altrimenti basta la denuncia di inizio attività. Quindi le tettoie per auto, essendo strutture non facilmente rimovibili, destinate a un uso stabile nel tempo (non quindi temporaneo), richiedono le specifiche autorizzazioni del comune di pertinenza (permesso di costruire) per essere costruite.
Senza, scatta l'abuso edilizio con consguente demolizione anche se, secondo il Consiglio di Stato (sentenza n. 5567/2021) la tettoia costruita senza titolo edilizio non deve essere demolita se viene trasformata in un pergolato fotovoltaico.
Avv. Alfredo Bonanni