La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 pubblicata sulla G.U. n. 281 del 03-12-2025 punta a ridurre la burocrazia e semplificare gli adempimenti per imprese e cittadini in vari settori, inclusi fisco, lavoro, ambiente e successioni.

La riforma contenuta nell'art. 44 del nuovo Ddl Semplificazioni collegato alla Manovra, cambia radicalmente il meccanismo di tutela dei familiari del defunto, per quanto attiene alla successione.

Il principio cardine è che gli eredi non potranno più chiedere la restituzione dell'immobile donato ma soltanto un risarcimento economico.

Una scelta evidentemente giustificata dalla necessità di porre fine all'alea di incertezza che da sempre ha accompagnato la compravendita delle case oggetto di atti di donazione e che ha generato prudenza esercitando finanche efficacia deterrente rispetto alla circolazione dei detti immobili. 

Come noto, l'impostazione tradizionale si è imperniata sulla tutela "reale" del legittimario il quale, nell'ipotesi in cui il defunto avesse donato l'immobile eccedendo la quota disponibile, avrebbe potuto esercitare, alle condizioni fissate dall'art.563 c.c., l'azione di riduzione, chiedere la restituzione del bene e agire sia avverso il donatario, che nei confronti del terzo acquirente dell'immobile.

Grazie alla normativa di recente approvazione viene meno l' obbligo di restituzione o recupero fisico dell'immobile e, a favore degli eredi si configurera' il diritto al risarcimento monetario nei confronti del donatario, il quale sarà tenuto a una compensazione economica nel limite necessario per riparare alla lesione dell'intera quota di legittima dovuta alla donazione stessa; per quanto invece attiene l'acquirente dell'immobile egli diverrà definitivamente intoccabile, se il suo acquisto viene trascritto nei registri immobiliari prima della trascrizione dell'azione di riduzione.

In sostanza, una volta registrata la compravendita, la posizione del terzo compratore si "cristallizzerà" e l'immobile, acquistato a titolo oneroso, non potrà più essere reclamato dagli eredi in capo ai quali permarra' unicamente una tutela di tipo economico.

La finalità di questo riequilibrio, fissato dalle nuove norme di legge, è chiara ed è quella di garantire la certezza delle transazioni immobiliari tra privati, e agevolarne il compimento, anche a scapito della piena esplicitazione dei diritti successori.

In tutti gli altri casi pratici, il bene resterà definitivamente fuori dal perimetro successorio.

È chiaro lo scopo della riforma: sbloccare definitivamente la circolazione degli immobili donati.

C'è però anche il rovescio della medaglia determinato dal fatto che la detta riforma introduce una tutela più debole per gli eredi, che non potranno più contare sulla forza del bene come garanzia reale del loro diritto.

Sarà ora il patrimonio del donatario a fungere da unica fonte di ristoro, con tutti i rischi che questo comporta.

In conclusione, può essere riportato il seguente principio: donazione immobiliare - anche nel caso di lesione della legittima viene meno l'obbligo di restituzione del bene.

Gli effetti della riforma sono immediati e positivi:

• Maggiore sicurezza giuridica per chi compra un immobile proveniente da donazione, eliminando il rischio di future rivendicazioni.

• Più accesso al credito: le banche potranno accettare questi immobili come garanzia ipotecaria senza difficoltà, semplificando la concessione di mutui.

• Benefici per famiglie e giovani coppie, ma anche per imprenditori che necessitano di finanziamenti.

Sotto il testo dell’art. 44 della L. 182/2025 che, pubblicata in G.U., entrerà in vigore il 18.12.2025.

Avv. Andrea Galiffa

Art. 44

Semplificazioni  in  materia  di  agevolazione   della   circolazione

             giuridica dei beni provenienti da donazioni

  1. Al fine di stimolare la concorrenza nel  mercato  immobiliare  e

delle garanzie,  agevolando  la  circolazione  giuridica  di  beni  e

diritti  provenienti  da  donazione  e  acquistati  da   terzi,   con

conseguente maggiore semplicita' e certezza  dei  rapporti  giuridici

oltre a piu' ampie e agili possibilita'  di  accesso  al  credito  in

relazione ai medesimi beni ove  costituiti  in  garanzia,  al  codice

civile sono apportate le seguenti modificazioni:

    a) all'articolo 561, primo comma:

      1)  al  primo  periodo,  le  parole:  «o  il  donatario»   sono

soppresse;

      2) il secondo periodo e' sostituito dal seguente: «I pesi e  le

ipoteche di cui il donatario ha gravato gli  immobili  restituiti  in

conseguenza della  riduzione  restano  efficaci  e  il  donatario  e'

obbligato a  compensare  in  denaro  i  legittimari  in  ragione  del

conseguente minor valore dei beni nei limiti in cui e' necessario per

integrare la quota ad essi riservata, salvo il disposto del numero 1)

del primo comma dell'articolo 2652»;

      3) il terzo periodo e'  sostituito  dal  seguente:  «Le  stesse

disposizioni si applicano  per  i  pesi  e  le  garanzie  di  cui  il

donatario ha gravato i beni mobili iscritti in pubblici registri»;

      4) dopo il terzo periodo  e'  aggiunto  il  seguente:  «Restano

altresi' efficaci i pesi e le garanzie di cui il donatario ha gravato

i beni  mobili  non  iscritti  in  pubblici  registri  restituiti  in

conseguenza della riduzione e il donatario e' obbligato a  compensare

in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor  valore  dei

beni, nei limiti in cui e' necessario per integrare la quota ad  essi

riservata»;

    b) all'articolo 562, le parole: «o se la restituzione della  cosa

donata non puo' essere richiesta contro l'acquirente» sono sostituite

dalle seguenti: «o se ricorre uno dei casi di cui agli articoli  561,

primo comma, secondo periodo, o 563»;

    c) l'articolo 563 e' sostituito dal seguente:

      «Art. 563 (Effetti  della  riduzione  della  donazione).  -  La

riduzione della donazione, salvo il disposto del numero 1) del  primo

comma  dell'articolo  2652,  non  pregiudica  i  terzi  ai  quali  il

donatario ha  alienato  gli  immobili  donati,  fermo  l'obbligo  del

donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari  nei  limiti

in cui e' necessario per integrare la quota ad essi riservata. Se  il

donatario e' in tutto o in parte insolvente, l'avente causa a  titolo

gratuito e' tenuto a compensare in denaro i  legittimari  nei  limiti

del vantaggio da lui conseguito. Le stesse disposizioni si  applicano

in caso di alienazione di beni  mobili,  salvo  quanto  previsto  dal

numero 1) del primo comma dell'articolo 2690»;

    d) all'articolo 2652, primo comma:

      1) al numero 1), dopo le parole:  «le  domande  di  revocazione

delle donazioni,» sono inserite le seguenti: «le domande di riduzione

delle donazioni,»;

      2) il numero 8) e' sostituito dal seguente:

        «8) le domande di riduzione delle disposizioni  testamentarie

per lesione di legittima.

        Se la trascrizione e' eseguita dopo  tre  anni  dall'apertura

della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica

i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso  diritti  dall'erede  o

dal legatario in base a un atto trascritto o  iscritto  anteriormente

alla trascrizione della domanda;»;

    e) all'articolo 2690, primo comma, numero 5), le  parole:  «delle

donazioni e» sono soppresse e dopo le  parole:  «i  terzi  che  hanno

acquistato a titolo  oneroso  diritti»  sono  inserite  le  seguenti:

«dall'erede o dal legatario».

  2. Gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile,  come

modificati dal comma 1  del  presente  articolo,  si  applicano  alle

successioni aperte dopo la data di entrata in vigore  della  presente

legge. Alle successioni aperte in data anteriore, i medesimi articoli

continuano ad applicarsi nel testo previgente e puo' essere  proposta

azione di restituzione  degli  immobili  anche  nei  confronti  degli

aventi causa dai donatari se e' gia' stata  notificata  e  trascritta

domanda di riduzione o se quest'ultima  e'  notificata  e  trascritta

entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della  presente  legge

oppure a condizione che i legittimari, entro sei mesi dalla  data  di

entrata in vigore della presente legge, notifichino e trascrivano nei

confronti  del  donatario  e  dei   suoi   aventi   causa   un   atto

stragiudiziale di opposizione alla  donazione.  Ai  fini  di  cui  al

secondo periodo, restano salvi gli effetti degli atti di  opposizione

gia' notificati e  trascritti  ai  sensi  dell'articolo  563,  quarto

comma, del codice civile nel testo previgente e fermo quanto previsto

dal medesimo comma. In mancanza di notificazione e trascrizione della

domanda di riduzione o dell'atto di opposizione  previsto  dal  terzo

periodo, entro sei  mesi  dalla  data  di  entrata  in  vigore  della

presente legge, gli articoli 561, 562, 563, 2652 e  2690  del  codice

civile, come  modificati  dal  comma  1  del  presente  articolo,  si

applicano anche alle successioni aperte in data anteriore a quella di

entrata in vigore della presente legge, decorsi sei  mesi  dalla  sua

entrata in vigore.