Molto spesso ci si chiede se vi è una responsabilità dell'Amministratore di Condominio nell'ipotesi in cui venga accertata giudizialmente la nullità di una delibera condominiale e se questi possa, senza autorizzazione dell'assemblea, nominare un legale al fine di resistere in giudizio all'azione del condominio volta ad accertare la nullità di una delibera. Prima di dare un risposta al quesito è necessario inquadrare giuridicamente la citata figura professionale.
L'amministratore di condominio è il soggetto incaricato dalla compagine condominiale di occuparsi dell'amministrazione e gestione dello stabile, del rispetto del regolamento condominiale e della tenuta della contabilità. Di conseguenza, si identifica come organo di esecuzione, per quanto concerne la realizzazione delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini e osservanza del regolamento di condominio; organo autonomo, per quanto riguarda la disciplina dell'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune in modo che tutti i condomini ne traggano miglior godimento; organo finanziario, per quanto attiene alla riscossione dei contributi ed alla erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; organo di tutela, in quanto tenuto a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Di talchè, il rapporto tra il condominio ed il suo amministratore è da ricondurre nell'ambito del contratto di mandato con rappresentanza e l'azione promossa dal primo contro il secondo, diretta a far valere la responsabilità per aver omesso una condotta che avrebbe dovuto compiere in adempimento alle proprie competenze, va qualificata come azione di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale all'obbligo dell'amministratore di eseguire diligentemente il mandato conferitogli ex art 1710 c.c.
Infatti, l'amministratore, in qualità di mandatario, soggiace alle regole dettate dal codice civile in relazione a questa fattispecie contrattuale, così come riconosciuto sia dalla giurisprudenza di legittimità sia dalla giurisprudenza di merito (cfr. Tribunale Torino, Sez. VIII, 10/02/2022 n.525; Cass. Civ., Sez. VI, 20/10/2017 n. 24920; Tribunale Roma, Sez. V, 05/09/2017 n.16571).
Sul punto, va poi ulteriormente precisato che la responsabilità dell'amministratore di condominio, alla stregua di quella del professionista, non può affermarsi per il solo fatto del suo non corretto adempimento dell'attività, occorrendo verificare se il danno lamentato sia riconducibile alla condotta del primo, se un danno vi sia stato effettivamente e - infine- se, ove questi avesse tenuto il comportamento dovuto, il condominio avrebbe evitato il pregiudizio lamentato, difettando- altrimenti- la prova del necessario nesso eziologico tra la condotta del professionista, commissiva o omissiva ed il risultato derivatone.
In ogni caso, l'amministratore è certamente responsabile nei confronti dei condomini per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in generale, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari.
Nell'ambito della responsabilità civile, per l'amministratore questa potrebbe derivare dall'aver svolto colpevolmente, con negligenza o imperizia o in maniera parziale o difforme, un'attività obbligatoria a lui delegata dalla legge o dall'assemblea oppure dall'aver omesso di compiere azioni cui era tenuto, determinando o causando un danno economico per il condominio. Per i danni economici causati al condominio, l'amministratore che non sarà in grado di dimostrare di aver agito correttamente potrà essere chiamato al risarcimento.
Emerge dunque una responsabilità contrattuale dell’amministratore per gli obblighi assunti nei confronti del condominio nell’esercizio del suo mandato la violazione di tale obbligo. Ne consegue pertanto il dovere di risarcire il danno al danneggiato. Può ad esempio sussistere una responsabilità civile contrattuale dell’amministratore che non ha convocato un condomino all’assemblea condominiale.
Nel 2005 ad esempio, la cassazione con sentenza n. 20317, ha affermato che “nel rapporto interno tra mandante amministratore e mandante condominio, l’amministratore negligente che con la sua azione od omissione abbia procurato danni a terzi è comunque tenuto – per il princpio generale del neminem ledere – a risarcire i danni medesimi in rapporto eziologico con la sua condotta”.
Fatte queste doverose premesse, bisogna analizzare se, nell'ipotesi di nullità di una delibera assembleare, vi sia una responsabilità personale dell'Amministratore p.t. Orbene, nell'ambito dell'assemblea di condominio- consesso perfettamente democratico, ove il potere decisionale è legato alle quote di proprietà espresse in millesimi- la legge non disciplina espressamente alcun ruolo ma, nella prassi, i condomini stabiliscono l'assegnazione di determinati ruoli affinchè i lavori assembleari possano procedere al meglio. I più importanti sono il Presidente e il Segretario di assemblea che si occupano rispettivamente del controllo sul corretto svolgimento dell'adunanza- con verifica circa la regolarità della costituzione e della votazione- e della redazione del verbale assembleare direttamente sotto il controllo del Presidente medesimo e del Segretario.
L'amministratore di condominio, dunque, sebbene di norma sia colui che provvede a convocare il consesso, non è una figura interna all'assemblea e quindi non ha un ruolo proprio nella stessa, ma -come ampiamente spiegato- incarna un organo fondamentale per la gestione del condominio.
L'essenza delle funzioni dell'amministratore sono legate a quelle dell'assemblea essendo quest'ultima l'organo deliberativo del condominio a cui compete l'adozione di decisioni in materia di amminsitrazione dello stesso, mentre l'amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all'assemblea. Nessun potere decisionale o gestorio compete all'amministratore di condominio in quanto tale, tanto che lo stesso articolo 1131 c.c., nell'attribuire all'amminstratore un potere di rappresentanza dei condomini e di azione in giudizio, chiarisce che tale potere viene conferito nei limiti delle attribuzioni stabilite dal precedente articolo o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea.
Precisamente, la stesura del verbale di adunanza assembleare, è onere del Segretario dell'assemblea, il quale deve redigerlo e sottoscriverlo curandone, altresì, la trascrizione.
Nello svolgimento delle sue mansioni il Segretario è sottoposto alla supervisione del Presidente di assemblea: è quest'ultimo, infatti, a dettargli le parole da riportare all'interno del verbale.
Rispetto alla figura del Presidente di assemblea, sebbene non ci sia nessuna disposizione di legge a disiplinarla, con il tempo, sia la dottrina sia la giurisprudenza hanno identificato le funzioni principali che è tenuto a svolgere e che si esplicano principalmente nella redazione e nella sottoscrizione del verbale, dovendo: (i) controllare la validità della costituzione dell'assemblea; verificare che le eventuali deleghe siano valide; (ii) verificare che vi sia la maggioranza necessaria per la regolare costituzione di assemblea e contemporaneamente la somma dei milleimi riferiti alle varie unità immobiliari dello stabile; (iii) controllare che, dopo ogni signola votazione, il numero delle teste o dei millesimi raggiunti consentono di ritenere approvata o meno la decisione; (iv) verificare, altresì, il numero delle teste e dei millesimi degli astenuti; (v) moderare le discussioni; (vi) controllare che vengano verbalizzati sia l'arrivo di eventuali condomini che intervengono alla riunione sia chi si allontani prima della chiusura della stessa; (vii) far rileggere, al termine di ogni punto discusso, al segretario quanto verbalizzato; (viii) sottoscrivere di proprio pugno il verbale, segnando così la chiusura dell'assemblea.
Viepiù, per quanto riguarda delibere assembleari invalide e nell'ambito di giudizi instaurati a seguito di impugnazione delle stesse, l'amministratore di condominio – nell'esercizio dei già citati poteri di rappresentanza processuale ad agire e a resistere – non ha bisogno di alcuna autorizzazione dell'assemblea finalizzata alla nomina di un avvocato del condominio. Di conseguenza può resistere all'impugnazione della stessa senza necessità di ratifica dell'assemblea, giacchè l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientrano tra le attribuzioni proprie dello stesso. Infatti, solo nella ipotesi di una vertenza che esorbita dalle proprie funzioni- come nel caso di impugnazione di una sentenza sfavorevole- questo non può decidere autonomamente ma deve, necessariamente, sottostare al vaglio dell'assemblea (Cfr. Cass. Civ., 23/04/2015 n. 8309).
Alla luce di quanto sino ad ora esposto, per rispondere alla questione sottesa al caso di specie, si ritiene che non sia ravvisabile una responsabilità personale dell'amministratore di condominio nell'ipotesi di verbali assembleari dichiarati nulli.
Infine, si ritiene che l'Amministratore sia pure legittimato a nominare un difensore senza previa deliberazione assembleare, essendo tale potere conforme alla legge e alla stessa interpretazione dei Tribunali che annoverano tra le funzioni tipiche dell'amministratore anche quelle di conferire la delega al legale onde difendere il condominio.
Avv. Alfredo Bonanni