Locazione ad uso abitativo, quando è possibile inviare la disdetta alla scadenza del primo quadriennio

Di frequente in costanza di  contratto di locazione sorge l'esigenza, da parte del proprietario, di tornare ad avere la disponibilità del proprio immobile concesso in locazione. Al riguardo occorre premettere e precisare quanto appresso.

Nel contratto di locazione 4+4 il locatore può disdire il contratto soltanto qualora ricorrano ipotesi tassative, di cui all'articolo 3, primo comma, L. 431/1998, e solo al termine del quadriennio.

Precisamente, la comunicazione di diniego effettuata dal locatore deve giungere al conduttore 6 mesi liberi prima della scadenza (tale norma ha carattere imperativo  ed è inderogabile essendo posta a tutela del conduttore, parte debole del rapporto contrattuale) e deve contenere lo specifico motivo su cui si fonda atteso che, in mancanza di tale specificazione, la disdetta del contratto di locazione è da considerarsi nulla e sarà necessario per il locatore, che intende avvalersi della facoltà di disdetta, rinnovare il proprio intento mediante un nuovo atto.

Il locatore deve provare la serietà della propria intenzione di avvalersi del diniego di rinnovo per i motivi tassativamente previsti dall'articolo 3, senza dover per questo motivo, provare la vera e propria realizzazione del suo intendimento.

I motivi di cui all'articolo 3, primo comma, della L. 431/1998 (Legge sulle locazioni abitative) sono:

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

In definitiva, qualora non ricorra una delle circostanze appena illustrate, al locatore è proibito disdire il contratto prima della naturale scadenza, salvo chiederne la risoluzione nei casi di inadempimento del conduttore.

Alla seconda scadenza (e, cioè, al termine del secondo quadriennio) il contratto può essere liberamente sciolto oppure rinnovato a nuove condizioni.

E' bene altresì precisare che qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del predetto articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

Con riferimento agli specifici e tassativi motivi di cui all'art. 3, per quanto riguarda quello di adibire l'immobile ad abitazione di un proprio figlio o nipote, la dottrina si è interrogata se tale motivo sia configurabile anche se il conduttore sia persona giuridica, concludendo per la soluzione positiva coloro i quali ritengono che il testo normativo non pone limitazioni di sorta.

In merito poi al caso in cui il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nel medesimo comune, si nota come l'ambito territoriale in cui si deve trovare l'immobile libero è limitato e circoscritto al territorio comunale. La prova di tale circostanza può essere fornita dal locatore anche facendo ricorso a presunzioni semplici, tra le quali può per esempio rientrare il fatto che il conduttore abbia la sua residenza nell'immobile de quo. L'idoneità dell'alloggio, inoltre, non deve essere valutata sulla base di parametri oggettivi e assoluti, ma deve tenere conto delle specifiche esigenze del caso di specie, delle esigenze familiari del conduttore e delle eventuali difficoltà che egli potrebbe avere a causa del trasferimento.

Come potrà reagire il conduttore davanti ad un illegittimo utilizzo da parte del locatore della sua facoltà di diniego del rinnovo?

Il legislatore del 1998 ha previsto che egli abbia a disposizione due azioni, allorquando il locatore non abbia adibito gli immobili agli usi previsti: il ripristino del rapporto di locazione o il risarcimento del danno, alternativamente.

Nel caso in cui la facoltà di disdetta sia esercitata illegittimamente, o sia carente di una delle motivazioni espressamente indicate, il conduttore avrà solamente diritto al risarcimento del danno.

Quanto al comma 2 è opportuno osservare che il possesso della concessione o dell’autorizzazione edilizia costituisce condizione di procedibilità dell’azione e dovrà sussistere già al momento della domanda giudiziale.

E' utile ricordare alcuni insegnamenti della Suprema Corte.

La Cassazione civile, con la sentenza n. 1050/2016 ha precisato che “Le sanzioni del ripristino della locazione o del risarcimento del danno, previste a carico del locatore che abbia esercitato il diritto di diniego del rinnovo del contratto di locazione per una finalità non più realizzata (art. 31 della 1. n. 392 del 1978 e art. 3, commi 3 e 5, della 1. n. 431 del 1998), non sono applicabili qualora la tardiva o mancata destinazione dell’immobile all’uso dichiarato siano giustificate da esigenze, ragioni o situazioni non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso”. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto non imputabile al locatore, e quindi non sanzionabile, la mancata esecuzione dei lavori di ristrutturazione, per i quali era stata esercitata la facoltà di diniego del rinnovo, perchè la causa di tale omissione era addebitabile alla conduttrice, che aveva instaurato un infondato giudizio di opposizione al rilascio, conclusosi solo dopo la scadenza del termine per l’inizio dei lavori stessi, previsto nel permesso di costruire).

Cass. civ. n. 27541/2014 “In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, la disdetta priva della specificazione dei motivi di diniego, intimata per la prima delle scadenze nel regime "ex lege" 9 dicembre 1998, n. 431, benché inidonea ad impedire la rinnovazione contrattuale per tale data, è automaticamente valida per quella immediatamente successiva, salvo che dalla disdetta stessa o da un’opposta univoca volontà successiva dell’intimante non risulti una espressa indicazione in senso contrario”.

Avv. Alfredo Bonanni