Sul tema si segnala l'Ordinanza della Suprema Corte n. 34220/2023 secondo la quale il condomino che intende essere in regola con i pagamenti può anche scegliere di pagare direttamente il fornitore, invece che l'amministratore. Ciò non elimina il rischio di essere chiamato nuovamente a contribuire alla spesa nel caso in cui il creditore del condominio non sia riuscito a recuperare l'eventuale credito residuo nei confronti dei condòmini morosi, ai quali in prima battuta è obbligato a rivolgersi, giusto il disposto di cui all'art 63 disp. att. cc II° comma ("I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini"). In questo caso non deve farsi riferimento solo alla somma corrispondente alla quota millesimale del moroso sull'importo residuo dell'obbligazione di cui al titolo esecutivo, ma all'intera originaria quota dell'obbligazione condominiale, detratto quanto eventualmente già versato all'amministratore. Resta comunque salva la possibilità per il condomino moroso di far valere mediante l'opposizione all'esecuzione eventuali e ulteriori eccezioni relative alla misura della propria compartecipazione. Questi i chiarimenti forniti dalla Cassazione con l'ordinanza n. 34220, pubblicata il 6 dicembre 2023.
La pronuncia trae origine dal seguente fatto: un'impresa edile, dopo avere ottenuto un decreto ingiuntivo contro il condominio per il saldo di quanto dovuto, aveva notificato il precetto nei confronti di quei condòmini che l'amministratore aveva indicato come morosi rispetto a tale obbligazione. Questi ultimi si erano però opposti all'esecuzione e il tribunale aveva dichiarato inefficaci gli atti di precetto per la parte eccedente la rispettiva quota di partecipazione al condominio in relazione all'importo di cui al titolo esecutivo, condannando la società intimante a restituire la differenza incassata. La Corte d'appello, in riforma della decisione di primo grado, aveva invece rigettato l'opposizione, evidenziando che l'importo dovuto all'impresa doveva essere determinato sulla base della proporzione tra la loro quota di partecipazione al condominio in millesimi e l'intero corrispettivo dovuto per i lavori eseguiti (e non sull'importo ancora da pagare). Nel successivo giudizio di legittimità, la Cassazione, nel confermare la decisione di appello, ha chiarito una serie di importanti aspetti.
La decisione della Suprema Corte: con la riforma del condominio il legislatore ha, da un lato, obbligato l'amministratore a fornire ai creditori che lo richiedano i dati personali dei condòmini in mora nel versamento delle spese condominiali, dall'altro ha previsto che il credito vada recuperato in primis nei confronti di questi ultimi e solo in via per così dire subordinata verso tutti gli altri condòmini.
Nel confermare questa interpretazione dei principi contenuti nell'art 63 disp att cc, nella decisione in commento, la Cassazione ha chiarito una serie di importanti corollari. Se il singolo condòmino adempie direttamente nei confronti del creditore del condominio, la relativa obbligazione (parziaria) nei confronti del fornitore dovrà considerarsi estinta. Se, invece, soltanto una parte dei condòmini versano pro quota all'amministratore le somme necessarie a pagare tale debito, vi è l'esigenza di non pregiudicare i condòmini che abbiano regolarmente provveduto a versare i contributi dovuti, rispetto a quelli che non lo abbiano fatto (e che si rendono dunque morosi sia nei confronti del creditore del condominio che rispetto all'amministratore).
Per quanto sopra, l'espressione condòmini morosi di cui all'art 63 disp att cc indica i condòmini che non hanno versato né all'amministratore né al terzo creditore la loro quota dell'obbligazione condominiale, mentre l'espressione condòmini in regola con i pagamenti indica quelli che hanno estinto la propria quota mediante pagamento diretto al creditore o all'amministratore. In tale ottica, la comunicazione dell'amministratore al creditore dei dati dei morosi consente di imputare il pagamento effettuato dal primo a estinzione delle (sole) quote dell'obbligazione condominiale dei condòmini che hanno regolarmente contribuito alla formazione della relativa provvista, lasciando invece insolute le quote di quelli che non hanno versato i contributi dovuti.
In questo modo, secondo la Suprema Corte, si determina il più ragionevole contemperamento tra l'esigenza del creditore del condominio di essere soddisfatto e quella di tutelare i singoli condòmini che abbiano regolarmente adempiuto alle proprie obbligazioni, nei rapporti con quelli che non lo abbiano fatto. Il creditore è infatti garantito, potendo comunque agire per l'adempimento delle quote dell'obbligazione condominiale ancora insoddisfatte anche nei confronti dei condòmini che abbiano estinto la loro posizione obbligatoria (pagando direttamente a lui o tramite il pagamento dell'amministratore), contro i quali potrà però esperire esclusivamente l'azione sussidiaria di garanzia di cui all' art 63 disp att cc, previa escussione dei condòmini insolventi.
La tutela dei condòmini diligenti è altrettanto adeguatamente assicurata dalla possibilità di pagare direttamente al creditore la loro quota dell'obbligazione condominiale e di ottenere, altresì, l'imputazione a tale titolo di tutti i pagamenti effettuati dall'amministratore con la provvista da loro versata, mediante la comunicazione di cui all'art 63, comma 1, disp att cc, in modo da rimanere esposti a eventuale responsabilità per importi superiori a quelli effettivamente dovuti solo in virtù dell'obbligo sussidiario di garanzia introdotto dal secondo comma di detta disposizione, che però è condizionato alla previa vana escussione dei condòmini morosi.
Secondo la Cassazione, consegue che l'onere di preventiva escussione dei condòmini morosi non può che riguardare l'intero importo della loro morosità. Come anticipato, è stata pertanto ritenuta infondata la tesi dei ricorrenti, secondo la quale la loro responsabilità, in virtù della natura parziaria delle obbligazioni condominiali, avrebbe dovuto limitarsi alla rispettiva quota millesimale di partecipazione al condominio e in relazione al solo importo residuo dell'obbligazione originaria.
La Suprema Corte ha ritenuto del pari infondata l'ulteriore eccezione svolta dai condomini morosi in relazione all'ammontare della propria compartecipazione alla spesa in considerazione del fatto che era stata successivamente annullata la deliberazione dell'assemblea con la quale era stata approvata la predetta spesa straordinaria e i criteri della sua ripartizione. È stato infatti evidenziato che la questione della ripartizione della spesa tra i condòmini attiene al piano dei rapporti interni tra questi ultimi e non può pregiudicare, oltre un ragionevole limite, il diritto del creditore munito di un titolo esecutivo. In tal caso sono applicabili i principi generali in ordine alle obbligazioni parziarie, nonché quelli in tema di distribuzione dei relativi oneri di allegazione e prova (si veda Cass. civ. n. 22856/2017), per cui spetterà al condomino intimato eventualmente allegare e provare, proponendo una opposizione all'esecuzione, che la quota dell'obbligazione gravante su di lui è diversa da quella indicata dal creditore procedente. Nel giudizio di opposizione all'esecuzione sarà comunque consentita una valutazione sommaria e meramente incidentale di tali questioni, tenendo conto delle indicazioni provenienti dall'amministratore, ovvero degli ulteriori elementi a disposizione per l'individuazione del criterio di ripartizione della spesa, anche eventualmente con riferimento alla quota millesimale generale di ciascun condomino.
Avv. Alfredo Bonanni