La maggioranza richiesta dalla legge per deliberare ed approvare i lavori di cui al cd Superbonus 110 % ai sensi dell’articolo 119 comma 3 bis del decreto Rilancio \u00e8 duplice: occorre, infatti, la maggioranza degli intervenuti ed 1\/3 dei millesimi. Gli astenuti non sono considerati voti contrari.<\/p>\n\n\n\n
MA ATTENZIONE: La Suprema Corte (Cass., 30 luglio 2020, ordinanza n. 16338) ha infatti stabilito che la maggioranza contraria prevale su quella favorevole<\/strong>, se i millesimi espressi dalla prima sono superiori a quelli espressi dalla seconda. Cos\u00ec, facendo un esempio pratico, se i favorevoli rappresentano 400 millesimi <\/strong>mentre i contrari, pur essendo minoranza in assemblea, ne rappresentano di pi\u00f9, cio\u00e8 i restanti 600 millesimi<\/strong>, ne deriva che la delibera non pu\u00f2 essere approvata e, qualora lo fosse, sarebbe invalidabile nel termine previsto di 30 giorni<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Quanto appena descritto vale, pertanto, soltanto se il <\/u><\/strong>voto contrario <\/u><\/strong>\u00e8 espresso<\/u><\/strong> in assemblea<\/strong>. In altre parole, affinch\u00e9 la maggioranza dei millesimi possa prevalere su quella delle teste, \u00e8 necessario che il voto contrario venga espresso. Non \u00e8 sufficiente dunque astenersi o non partecipare, per ottenere la bocciatura della delibera regolarmente votata da un terzo dei cond\u00f2mini.<\/p>\n\n\n\n Si ricorda che per fare il cappotto termico, che incide sulle parti private, \u00e8 necessaria, invece l’unanimit\u00e0.<\/em><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n La votazione sul Bonus non pu\u00f2 coinvolgere le propriet\u00e0 private <\/strong>di chi \u00e8 contrario, altrimenti la delibera non sarebbe valida<\/strong>. Non si pu\u00f2 quindi obbligare il condomino contrario a sostituire la sua caldaia con una di ultima generazione. Nel caso in cui la maggioranza abbia approvato i lavori, ma gli interventi invadano la sfera privata del condomino contrario, servir\u00e0 necessariamente l\u2019unanimit\u00e0 <\/strong>dei voti.<\/p>\n\n\n\n Se invece gli interventi non interessano la propriet\u00e0 del cond\u00f2mino contrario e sono stati approvati dalla maggioranza in assemblea, allora le unit\u00e0 contrarie non potranno contestare i lavori (fatto salvo il caso esposto in precedenza).<\/p>\n\n\n\n Va poi ricordato che:<\/strong><\/p>\n\n\n\n – se gli interventi non intaccano la propriet\u00e0 del condomino contrario e sono stati approvati dalla maggioranza in assemblea, allora le unit\u00e0 contrarie non potranno contestare i lavori;<\/p>\n\n\n\n – se invece la maggioranza ha approvato i lavori, ma questi interventi invadono la sfera privata del condomino contrario<\/strong>, serve necessariamente l\u2019unanimit\u00e0 dei voti. Ad esempio, non si pu\u00f2 obbligare il condomino contrario a cambiare la sua caldaia con una di ultima generazione.<\/p>\n\n\n\n In sostanza, non \u00e8 possibile obbligare i proprietari a realizzare degli interventi trainati nei propri appartamenti, ad esempio la sostituzione degli infissi affinch\u00e9 si raggiunga il risultato energetico richiesto, dal momento che, in base alle norme, non \u00e8 possibile in alcun caso sommare interventi sulle parti comuni con gli interventi sulle parti private per ottenere il risultato a livello dell\u2019edificio.<\/p>\n\n\n\n A conferma di questo le indicazioni contenute nella circolare 30 dell\u2019Agenzia delle Entrate del 22 dicembre 2021, nella quale si precisa che \u00abnel caso di edifici con pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari occorre predisporre gli A.P.E. convenzionali riferiti all\u2019intero edificio. Gli eventuali A.P.E. esistenti sono invece riferiti alle singole unit\u00e0 immobiliari e quindi non utilizzabili<\/em>\u00bb.<\/p>\n\n\n\n In merito all’accollo delle spese, come chiarito anche dall\u2019Agenzia delle Entrate <\/strong>(risposta n. 620 del 22 settembre 2021 \u2013 citata anche nel verbale d\u2019assemblea del 18.01.2022), \u00e8 data la possibilit\u00e0 che il condominio o i cond\u00f2mini che intendono usufruire della detrazione possano farsi carico dell\u2019intera spesa <\/strong>per poter beneficiare del 110%.<\/p>\n\n\n\n Come detto, la legge dice che le deliberazioni dell\u2019assemblea, aventi per oggetto l\u2019imputazione a uno o pi\u00f9 cond\u00f2mini dell\u2019intera spesa riferita all\u2019intervento deliberato, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1\/3 del valore dell\u2019edificio, a condizione che i cond\u00f2mini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Cos\u00ec testualmente: \u00abLe <\/em>deliberazioni dell\u2019assemblea del condominio, aventi per oggetto l\u2019imputazione a uno o pi\u00f9 condomini dell\u2019intera spesa riferita all\u2019intervento deliberato<\/strong>, sono valide se approvate con le stesse modalit\u00e0 di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole<\/em>\u00bb.<\/p>\n\n\n\n Occorre dunque una deliberazione ad hoc <\/em>con cui i favorevoli all\u2019intervento decidano di accollarsi le spese e di fruire del Superbonus 110%, se uno o pi\u00f9 proprietari degli immobili presenti nell\u2019edificio non sono d\u2019accordo all\u2019esecuzione dei lavori.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 ragionevole ritenere che coloro che si accollano la spesa siano gi\u00e0 stati consenzienti <\/strong>in sede di assemblea che ha approvato i lavori; anzi, \u00e8 logico supporre che la proposta arrivi proprio da loro.<\/p>\n\n\n\n Scopo della norma \u00e8, evidentemente, quello di \u201ctagliare fuori\u201d i cond\u00f2mini che vorrebbero scegliere la detrazione individuale<\/strong>: se non hanno spese non hanno neppure la detrazione. E infatti, la cessione del credito o lo sconto in fattura, se effettuati per tutto l\u2019importo della spesa del Superbonus, permettono una gestione decisamente pi\u00f9 facile da parte dell\u2019impresa che effettua i lavori o dalle banche che eroga il prestito-ponte. Tuttavia, rimane un diritto dei cond\u00f2mini beneficiare individualmente <\/strong>della detrazione.<\/p>\n\n\n\n Ma non solo. L\u2019accollo serve anche a risolvere le questioni derivanti dal disaccordo sull\u2019opzione di beneficio fiscale a cui aderire. Decisione certamente legittima, tanto pi\u00f9 che il diritto di aderire ad un beneficio fiscale anzich\u00e9 all\u2019altro \u00e8 individuale <\/strong>e non cumulativo come condominio, ma tale diritto dovrebbe fare i conti con la facolt\u00e0 di un\u2019impresa ad impegnarsi o meno.<\/p>\n\n\n\n Non \u00e8 irragionevole pensare che un gruppo di lavoro tecnico, che gi\u00e0 si trova a che fare con le difficolt\u00e0 burocratiche del caso, preferisca non sobbarcarsi anche ulteriori complessit\u00e0 date dalla gestione dei benefici fiscali diversificati condomino per condomino, che potrebbero complicare il procedimento del prestito-ponte.<\/p>\n\n\n\n Nella considerazione che non pu\u00f2 essere messo a votazione il beneficio a cui aderire perch\u00e9 \u00e8 un diritto individuale esclusivo <\/strong>e quindi non rientra nei poteri dell\u2019assemblea, ecco, allora, che soccorre l\u2019accollo.<\/p>\n\n\n\n Insomma: l\u2019accollo delle spese del Superbonus consente di concentrare l\u2019intera pratica nelle mani di poche persone, le quali possono gestire in maniera unitaria <\/strong>le agevolazioni fiscali previste dalla legge, ad esempio optando in maniera comune per la cessione del credito a favore di una banca oppure dell\u2019impresa dei lavori.<\/p>\n\n\n\n L\u2019Agenzia delle Entrate specifica inoltre che, in caso di non corretta fruizione del Superbonus (ad esempio, per via di irregolarit\u00e0 urbanistiche, ecc.), ne risponderanno esclusivamente i cond\u00f2mini che ne hanno beneficiato<\/strong>. Resta quindi escluso da ogni rischio chi non ha approvato i lavori e non ha partecipato all\u2019esecuzione degli stessi.<\/p>\n\n\n\n La legge non prevede per\u00f2 la possibilit\u00e0 di obbligare <\/strong>detti cond\u00f2mini ad accollarsi la quota<\/strong> degli altri <\/strong>i quali, anche se non erano favorevoli, sono comunque tenuti a contribuire alle spese relative alle parti comuni, esattamente come si farebbe per qualsiasi altro lavoro regolarmente deliberato dal consesso.<\/p>\n\n\n\n se un condomino \u00e8 contrario al Superbonus 110%, gli interventi potranno essere ugualmente effettuati se deliberati dall\u2019assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell\u2019edificio<\/em><\/strong> (semprech\u00e9 non ci sia una maggioranza contraria). \u00c8 possibile l\u2019accollo, ma solo con il consenso di chi intende farsi carico della quota altrui (la legge, infatti, non sembra prevedere meccanismi di attribuzione \u201ccoattiva\u201d).<\/p>\n\n\n\n In pratica, anche il dissenziente dovr\u00e0 partecipare alla spesa comune, come avverrebbe per qualsiasi altro tipo di intervento validamente deliberato.<\/p>\n\n\n\n Come per ogni delibera, al dissenziente \u00e8 consentito il diritto di impugnazione<\/strong>, ove ritenga che il contenuto della deliberazione sia contrario alla legge o al regolamento di condominio.<\/p>\n\n\n\n Uno dei motivi di impugnazione pi\u00f9 diffusi riguarda la documentazione <\/strong>sottoposta all\u2019assemblea, quando si ritiene che non consenta ai proprietari di valutare correttamente la tipologia di lavori da effettuare, i tempi, le modalit\u00e0 e i costi. Ci\u00f2 accade soprattutto quando gli interventi riguardano il cosiddetto cappotto.<\/p>\n\n\n\n In caso di coibentazione<\/strong>, infatti, occorre che i proprietari vengano messi a conoscenza del dettaglio delle misure del cappotto che andranno a restringere la superficie a disposizione dei balconi, le modalit\u00e0 e i costi per lo smontaggio degli eventuali motori dei climatizzatori, operazione necessaria per evitare i ponti termici, l\u2019obbligo di spostamento delle soglie delle finestre, ecc.<\/p>\n\n\n\n Sul punto, tuttavia, non si registra unanimit\u00e0 di vedute in giurisprudenza. Il Tribunale di Milano<\/strong>, con ordinanza del 13 agosto 2021<\/strong>, dopo un provvedimento d\u2019urgenza inizialmente concesso per bloccare l\u2019esecuzione della delibera che dava il via ai lavori, ha successivamente respinto il ricorso di alcuni cond\u00f2mini che si opponevano agli interventi del Superbonus per via della documentazione insufficiente messa a disposizione dall\u2019amministratore. In particolare, l\u2019oggetto del contenzioso riguardava l\u2019installazione del cappotto termico che avrebbe comportato una riduzione della superficie dei balconi di qualche centimetro.<\/p>\n\n\n\n Secondo la succitata ordinanza, le numerose assemblee, la massa di documentazione e la relazione allegata alla convocazione hanno \u00abposto i condomini, e dunque anche i ricorrenti, in condizione di ricevere preventivamente adeguate informazioni sugli argomenti oggetto di discussione assembleare, di formarsi la propria opinione sul punto e, pertanto, di esprimere una decisione ponderata e informata<\/em>\u00bb.<\/p>\n\n\n\n Sulla questione de restringimento dei balconi<\/strong>, che appare spesso come motivo di opposizione ai lavori in quanto si interviene su parti private, il giudice ha spiegato che non si tratta di un tab\u00f9 assoluto, come ha gi\u00e0 affermato la Cassazione (sent. n. 7042\/2020), e che proprio in casi come l\u2019installazione del cappotto termico <\/strong>\u00abgli effetti di tali decisioni e degli interventi edili deliberati sui beni di propriet\u00e0 esclusiva dei condomini ricorrenti sono strettamente funzionali al miglioramento dell\u2019uso delle cose comuni e al soddisfacimento di interessi altamente meritevoli di tutela<\/em>\u00bb.<\/p>\n\n\n\n Peraltro, \u00e8 appena il caso di ricordare che la succitata ordinanza del tribunale meneghino \u00e8 stata ribaltata in sede di reclamo (ord. del 30 settembre 2021 del Trib. Milano), ritenendo questa volta il giudice che il cambio del rivestimento e della colorazione delle facciate costituisca una innovazione illecita, da approvarsi necessariamente all\u2019unanimit\u00e0 per via dell\u2019alterazione del decoro architettonico <\/strong>dell\u2019edificio. La decisione \u00e8 stata oggetto di critiche, in quanto si ritiene che la legge speciale che ha introdotto il Superbonus deroghi alle normali disposizioni codicistiche, con la conseguenza che gli interventi di efficientamento energetico prevalgono sui quorum ordinari.<\/p>\n\n\n\n Si rammenti, infine, la necessit\u00e0 di creare un fondo speciale per i lavori<\/strong>. La giurisprudenza (Trib. Roma, sent. n. 78 del 04 gennaio 2021) ha in pi\u00f9 occasioni ricordato che \u00e8 nulla la delibera condominiale <\/strong>che approva i lavori straordinari senza istituire il fondo speciale previsto dall\u2019art. 1135 comma 1, n. 4, c.c., norma imperativa che non ammette deroghe e non consente l\u2019eventuale approvazione del preventivo dei lavori straordinari, escludendo a maggioranza la costituzione del fondo medesimo.<\/p>\n\n\n\n Considerato che gli interventi che rientrano nel Superbonus sono certamente opere di manutenzione straordinaria <\/strong>e considerato che non \u00e8 prevista alcuna deroga all\u2019art. 1135, comma 4, cod. civ., \u00e8 chiaro che il condominio dovr\u00e0 costituire preventivamente un fondo speciale pari almeno al primo stato di avanzamento (ad esempio, il 35% dell\u2019importo dei lavori), e cos\u00ec successivamente per gli altri.<\/p>\n\n\n\n In pratica, una volta che il condominio abbia individuato i lavori, la ditta, la direzione lavori, il prezzo, ecc., deve costituire il fondo speciale di importo pari all\u2019ammontare dei lavori ovvero quanto meno allo stato di avanzamento dei lavori stessi.<\/p>\n\n\n\n Questo fondo, peraltro, non solo va deliberato contestualmente ai lavori o all\u2019appalto, ma andrebbe pure raccolto dall\u2019amministratore, cio\u00e8 incassato, prima dell\u2019avvio dei lavori stessi.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 pur vero, per\u00f2, che il fondo speciale potrebbe essere \u201cbypassato\u201d dal prestito-ponte della banca. Secondo la dottrina, infatti, la cessione del credito e un prestito-ponte con una banca esimerebbe i cond\u00f2mini dal versare somme su un fondo speciale.<\/p>\n\n\n\n Infine, come gi\u00e0 ricordato, la delibera che approva il Superbonus 110% non pu\u00f2 violare la propriet\u00e0 privata<\/strong>, nel senso che non pu\u00f2 imporre al singolo condomino di effettuare o di subire lavori all\u2019interno della sua propriet\u00e0. Ad esempio, l\u2019assemblea non pu\u00f2 imporre al singolo condomino la sostituzione della sua caldaia.<\/p>\n\n\n\n Una delibera che incidesse sulla propriet\u00e0 privata sarebbe radicalmente nulla<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Avv. Alfredo Bonanni<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La maggioranza richiesta dalla legge per deliberare ed approvare i lavori di cui al cd Superbonus 110 % ai sensi dell’articolo 119 comma 3 bis del decreto Rilancio \u00e8 duplice: occorre, infatti, la maggioranza degli intervenuti ed 1\/3 dei millesimi. 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