Si tratta del 2645-bis c.c.

I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2).

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Altre particolarità in ordine alla trascrizione del preliminare.

Il privilegio del promissario acquirente, derivante dalla trascrizione nei Registri immobiliari del contratto preliminare di compravendita immobiliare, non prevale sulle ipoteche iscritte in precedenza rispetto alla data della predetta trascrizione del contratto preliminare dalla quale il privilegio origina.

Cassazione sentenza n. 17270 del 30 luglio 2014.

Se il contratto preliminare è stato trascritto prima della trascrizione del pignoramento ed il creditore titolare di ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare non è intervenuto, l’unica soluzione è il decorso dei termini di cui all'art. 2645 bis, terzo comma, c.c. che dispone che  gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare cessano se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) c.c..
Ove questi termini non siano ancora spirati, gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare, ai sensi dell'art. 2645-bis, comma 1, c.c., si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente nei limiti di cui allo stesso art. 2645-bis c.c., commi 2 e 3, c.c. (Cass., sez. 3, 19/12/2016, n. 26102).
Se invece i termini sopra descritti fossero decorsi, la cessazione degli effetti del contratto preliminare sarebbe rilevabile anche d'ufficio dal giudice dell'esecuzione, poiché il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni risponde a ragioni di pubblico interesse (Cass. Sez. 2, 22/10/2014, n. 22454).
L’unica differenziazione rispetto ai termini di 1 anno e 3 anni sopra indicati la troviamo nel D.L. 12.9.2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014, n. 164, (art. 23, introduzione della tipologia contrattuale volgarmente chiamata rent to buy) nella quale il legislatore ha previsto che gli effetti della trascrizione durano per tutta la durata del contratto o comunque per massimo dieci anni - anziché i tre previsti dall'art. 2645 bis - per i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo per il trasferimento una parte del canone di locazione.

Avv. Massimo Ambrosi