L'affitto di azienda è regolato l'articolo 2562 del codice civile il quale rinvia alla disciplina del precedente artiolo 2561 c.c. in materia di "usufrutto dell'azienda" a mente del quale "L'usufruttuario dell'azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue.

Egli deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte.

Se non adempie a tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell'azienda, si applica l'articolo 1015.

La differenza tra le consistenze d'inventario all'inizio e al termine dell'usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell'usufrutto".

L'affitto di azienda è, inoltre, soggetto ad alcune specifiche norme dettate per la cessione d’azienda. In particolare, oltre al divieto di concorrenza di cui all'rt. 2557, merita una menzione il successivo articolo 2558 per effetto del quale l’affittuario, se non è diversamente pattuito, subentra nei contratti stipulati dal concedente, ad eccezione di quelli aventi carattere personale.

In merito ai dipendenti dell'azienda affittata, questi ai sensi dell'articolo 2112 c.c., conservano i diritti maturati, alla data del contratto di affitto d’azienda, presso il concedente: l’affittuario deve rispettare i trattamenti economici e normativi stabiliti dai contratti collettivi, anche aziendali, vigenti alla data del trasferimento, e sino alla loro scadenza, salvo che siano sostituiti da altri contratti collettivi applicabili, nel medesimo settore, all’affittuario.

Venendo ora alla tematica d'interesse, ovverosia quella dei crediti e dei debiti, all'affitto di azienda non si applicano le disposizioni  sulla cessione d’azienda. In riferimento ai crediti, l’art. 2559 c.c. prevede l’estensione all’affitto d’azienda e, pertanto, l’eventuale trasferimento dei crediti deve essere espressamente previsto nel contratto di affitto d’azienda, e richiede, ai fini dell'opponibilità, la notifica al debitore ceduto ovvero la sua accettazione (art. 1265 c.c..

 Per quanto concerne i debiti l’affittuario non risponde dei debiti contratti dal concedente, salvo quanto previsto dalla disciplina speciale riguardante il trasferimento dell’azienda, o di rami della stessa, che comprende anche lavoratori dipendenti (art. 2112 c.c.). quindi, in termini generali, per quanto riguarda i debiti sorti anteriormente alla stipula del contratto di affitto di azienda e salvo diverso accordo fra le parti, risponde solo il locatore e non anche il locatario ciò in quanto l'articolo 2560 richiama la sola cessone di azienda: la disposizione cita espressamente il trasferimento mentre, laddove il legislatore ha voluto estendere la disciplina anche all’affitto, lo ha fatto espressamente, come emerge dall’art. 2558 c.c. a mente del quale “le stesse disposizioni si applicano anche nei confronti dell'usufruttuario e dell'affittuario per la durata dell'usufrutto e dell'affitto”. Tuttavia, si segnalano alcune decisioni che parrebbero di segno opposto (Cass 23581/2017 e 4248/2023). Fanno eccezione a tale principio generale i debiti di lavoro, per i quali risponde anche l’affittuario, in solido con il concedente, ai sensi del secondo comma dell’art. 2112 i quale prevede che, in caso di trasferimento dell’azienda (norma estensibile all'affitto di azienda) il cedente e il cessionario sono obbligati in solido per tutti i crediti che il lavoratore aveva al tempo del trasferimento, purchè a tale data non sia intervenuta l’estinzione del rapporto, per i cui debiti risponde esclusivamente il concedente (Cass. 2 marzo 1995, n. 2417, e Trib. Firenze 30 maggio 2011). Nel caso di responsabilità solidale, il lavoratore può, tuttavia, acconsentire – nell’ambito di un procedimento di conciliazione, a norma degli artt. 410 e 411 c.p.c. – alla liberazione del concedente dalle obbligazioni derivanti dal rapporto di lavoro.  Quindi con il contratto di affitto l'affittuario diventa coobbligato solidale del concedente per i debiti che questi aveva verso i dipendenti e obbligato unico al pagamento degli stessi debiti per il periodo successivo all'affitto, giusto il disposto dell'art. 2112 c.c., di modo che per la quota di TFR e per l'indennità per ferie non godute maturate prima dell'affitto rispondono in solido l'affittante e l'affittuario nei confronti dei dipendenti, salvo poi rivalsa da parte dell'affittuiario chiamato ad adempiere. Si ritiene  che da questi debiti vanno tenuti distinti i debiti per contributi previdenziali, che sono autonomi rispetto alle retribuzioni, al TFR e a quant'altro dovuto ai dipendenti, tant'è che titolare degli stessi sono gli enti previdenziali e non i dipendenti e sono assistiti non dal privilegio di cui all'art. 2751 bis n, 1 c.,c., bensì dai privilegi di cui agli artt. 2753 e 2754 c.c.; di conseguenza per questi debiti preesistenti al contratto di affitto non è scattata la responsabilità solidale dell'affittuaria, da un lato perché non rientranti nella previsione dell'art. 2112 e, dall'altro, perché l'art. 2560 c.c.non trova applicazione nelle ipotesi di mero affitto, ma solo in caso di trasferimento.

 Per quanto invece concerne i debiti contratti dall’affittuario durante il periodo dell’affitto di azienda, questi restano in carico esclusivamente all’affittuario; anche con la cessazione del contratto di affitto dell’azienda e la restituzione dell’azienda al proprietario-concedente, quest’ultimo non è responsabile dei debiti contratti dall’affittuario.

In merito ai debiti tributari anteriori al trasferimento della gestione dell’azienda  sussiste un dubbio interpretativo circa l’operatività, nei confronti dell’affittuario, della responsabilità solidale tributaria di cui all’art. 14 del D.Lgs. 472/1997(“Cessione d’azienda”), riguardante il pagamento dell’imposta e delle sanzioni riferibili alle violazioni commesse nell’anno in cui è avvenuto il trasferimento e nei due precedenti, nonché per quelle irrogate e contestate nel medesimo periodo anche se riferite a violazioni commesse in epoca anteriore. Il co. 5-ter di tale norma stabilisce, infatti, che “Le disposizioni del presente articolo si applicano, in quanto compatibili, a tutte le ipotesi di trasferimento di azienda, ivi compreso il conferimento”. Secondo parte della dottrina ritiene che tale contenuto letterale comporti l’applicazione della reponsabilità solidale tributaria anche al contratto d’affitto d’azienda che, in ogni caso non esplicherebbe alcun effetto nei confronti dell’affittuario qualora l’atto di locazione fosse posto in essere nell’ambito degli strumenti di soluzione della crisi d'impresa quali:

• procedura concorsuale (concordato preventivo, fallimento, liquidazione giudiziale, amministrazione straordinaria delle grandi imprese in crisi e liquidazione coatta amministrativa);
• accordo di ristrutturazione dei debiti di cui agli artt. 57, 60 e 61 del D.Lgs. 14/2019;
• piano attestato di risanamento (art. 56 del D.Lgs. 14/2019);
• concordato minore e liquidazione controllata dei beni dell’imprenditore minore,

in tali ipotesi, il cessionario non è responsabile dei debiti (anche tributari) dell’imprenditore in stato di crisi.

Avv. Alfredo Bonanni