L'usufrutto e il diritto di abitazione sono due diritti reali di godimento su cosa altrui che attribuiscono al titolare il diritto di disporre del bene, di proprietà di altro soggetto, in modo assoluto e immediato. In particolare, con l’usufrutto ci si riferisce a un istituto giuridico che consente al proprietario di un bene di cedere ad un altro soggetto (usufruttuario) il diritto di servirsene e di trarne ogni utilità. Se il bene è gravato dall’usufrutto, il proprietario riveste lo status di nudo proprietario: conserva infatti la proprietà del bene, ma si priva della possibilità di usarlo e di godere dello stesso.
Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento su cosa altrui con cui il titolare può riservarsi la possibilità di abitare una casa limitatamente ai suoi bisogni e a quelli della sua famiglia. Dunque, il titolare del diritto non può destinare la casa ad altri usi da quelli consistenti nell’abitazione diretta da parte del suo nucleo familiare. Pertanto, rispetto al diritto di usufrutto quello di abitazione ha dei contorni molto più ristretti, essendo limitato alla sola abitazione della casa, e per il solo nucleo familiare. È anche per questo che il diritto di abitazione, contrariamente al diritto di usufrutto, può essere rivolto solo a persone fisiche e non anche a persone giuridiche.
Vediamo ora le differenze tra l'usufrutto e il diritto di abitazione.
Innanzitutto l’usufruttuario può utilizzare il bene in maniera piena (quindi, se si tratta di un immobile, può locarlo a terzi e incassare i relativi canoni, ovvero può anche ipotecare il suo stesso diritto, ipoteca che si estingue alla cessazione dell’usufrutto), mentre l’habitator, ovvero il titilare del diritto di abitazione, può utilizzarlo solo relativamente ed esclusivamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
Inoltre il diritto di usufrutto può essere ceduto a terzi, mentre il diritto di abitazione è intrasferibile e non può neppure essere oggetto di aggressione da parte dei propri creditori (non può essere pignorato).
Il diritto di usufrutto può avere ad oggetto anche beni mobili registrati (ad es. autovetture o imbarcazioni) o quote societarie (di società di persone e di capitali) mentre il diritto di abitazione riguarda sempre e solo immobili abitativi (ed eventualmente relative pertinenze).
Ove dovessero avere ad oggetto un bene immobile:
a) tra i due diritti reali di godimento nulla cambia in punto di IMU: l'imposta verrà sempre pagata da chi è titolare del diritto di abitazione o usufrutto, con la precisazione che se l’habitator o l’usufruttuario hanno la residenza nel bene l’IMU non è dovuta;
b) in punto di spese di ristrutturazione, in base a quanto prevedono gli articoli 1004 e 1005 del codice civile, sono carico dell'usufruttuario, o del titolare del diritto di abitazione, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, e le riparazioni straordinarie rese necessarie in caso di mancanza di manutenzione. Sono invece a carico del nudo proprietario gli interventi di riparazione straordinaria, quali quelli necessari ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, di tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta;
c) secondo la giurisprudenza il titolare del diritto di abitazione in una casa deve pagare solo le rate condominiali ordinarie. L’habitator in genere deve quindi saldare le spese relative a manutenzione, custodia di un eventuale giardino o parco condominiale e quelle relative ai consumi. Le spese straordinarie, invece sono a carico del proprietario dell’immobile, come evidenziato dalla Corte di Cassazione (Cass. 19 aprile 2017 n.9920): colui che gode del diritto di abitazione paga le spese ordinarie, mentre le straordinarie sono dovute e saldate dal proprietario dell’immobile.
Sì rammenta che i suddetti diritti possono coesistere nel momento in cui il titolare del diritto di usufrutto decida di costituire, sulla casa, un diritto reale di contenuto minore, che può essere anche il diritto di abitazione. La legislazione afferma che possono coesistere, ma solo nel momento in cui si tratti di soggetti distinti, poiché se entrambi i diritti fossero in capo alla stessa persona, uno dei due sarebbe assorbito dall’altro: il diritto di usufrutto, che prevede un contesto più ampio, sarebbe limitato dalla presenza del diritto di abitazione.
Vediamo, infine, come si costiuiscono il diritto di abitazione e di usufrutto:
1) per testamento: sia pubblico che olografo, ovviamente la costituzione si ha dal momento in cui il testatore viene a mancare;
2) per legge: ci sono ipotesi in cui è direttamente il nostro ordinamento che costituisce il diritto in presenza di determinati presupposti;
3) volontà delle parti: con un atto notarile, che può essere sia un contratto a titolo oneroso oppure a titolo gratuito.
Avv. Alfredo Bonanni