Parchi fotovoltaici? O agri-fotovoltaici? Prima, è bene conoscere cosa prevede il diritto di SUPERFICIE.
E’ di attualità, più che mai, la possibilità di cedere i propri terreni a società (italiane o estere) per la realizzazione dei cd. parchi fotovoltaici (o agri-fotovoltaici). Spesso sono le stesse società che, a mezzo intermediari, contattano i proprietari dei fondi (più estesi possibili) per proporre diverse forme di contratto: l’acquisto del fondo, la stipula di un contratto di locazione e, nella maggior parte dei casi, la stipula di atto pubblico per l’acquisizione del cd. DIRITTO DI SUPERFICIE.
Di cosa si tratta lo leggiamo di seguito, sempre cercando brevità e semplicità di esposizione.
L’art. 952 codice civile dispone che Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.
Il diritto di superficie, in base al principio con sensualistico, si costituisce a titolo derivativo negli stessi modi previsti per gli altri diritti reali. La costituzione del diritto potrà rinvenirsi in contratto con causa tipica (es. vendita, permuta, conferimento in società ecc.) ovvero atipica, a titolo oneroso ovvero gratuito (es. donazione) (Guarneri, 213).L'alienazione può avvenire per atto inter vivos o mortis causa. Il contratto, ad effetti reali, sarà necessariamente scritto trascritto (Pasetti Bombardella, 1477). Per la costituzione mortis causa, la concessione ad aedificandum può essere oggetto di legato (Pugliese, 585).
La giurisprudenza ha affermato la necessità che i contratti costitutivi del diritto di superficie rivestano, ad substantiam, la forma scritta (C. 24679/2006).
Il proprietario del suolo è tenuto ad un pati, cioè ad un comportamento negativo consistente nel non impedire ed ostacolare l'esercizio del diritto del superficiario (Guarneri, 215). Egli deve permettere lo svolgimento dell'attività di costruzione ovvero, per le costruzioni già esistenti, tollerarne il mantenimento, evitando comportamenti che possano danneggiarle (Pasetti Bombardella, 1476, offre una casistica di tali comportamenti potenzialmente lesivi dell'esercizio del diritto del superficiario).
Il superficiario dovrà sopportare le spese per rendere attuabile la costruzione, anche abbattendo ed asportando ciò che già si trovi sul suolo, attribuendone al proprietario del suolo il ricavato (Pugliese, 600; Albano, 637, Guarneri, 215).
Qualora il diritto di superficie non sia stato costituito a titolo gratuito, il superficiario è tenuto al pagamento di un corrispettivo (quantificato una tantum ovvero in canoni periodici che, pur non potendo essere considerato come obbligazione propter rem a causa della sua atipicità, graverà su eventuali aventi causa a titolo derivativo, in quanto esso rappresenta un limite al diritto di superficie (sulla configurabilità di un'obbligazione propter rem, Pugliese, 603; Albano, 638; Balbi, 133). È da notare, tuttavia, come la dottrina più recente ritenga che il canone abbia natura meramente obbligatoria, vista la sua derivazione da un atto di natura convenzionale e, pertanto, il mancato pagamento del corrispettivo previsto realizzi un inadempimento contrattuale di cui agli artt. 1453 ss. (Guarneri, 265).
Il successivo art. 953 rubricato Costituzione a tempo determinato stabilisce Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.
Nei contratti pubblici di costituzione di diritto di superificie per la realizzazione di parchi fotovoltaici, normalmente, la durata è di 25/30 anni e viene stabilito che il titolare del diritto di superficie, al termine del contratto, si occuperà di rimuovere le opere. Quanto all’aspetto fiscale, va precisato che La costituzione del diritto di superficie su un terreno agricolo, che comprende la costruzione di un impianto fotovoltaico, sconta l'imposta di registro con aliquota proporzionale del 9% e non quella del 15%. (Cass. 3461/2021)
Le norme successive si occupano delle modalità di risoluzione e delle costruzioni sottosuolo (si pensi ai parcheggi sotteranei). Il diritto di superficie, normalmente per 99 anni, trova applicazione anche per le cappelle cimiteriali. Il diritto sulla cappella gentilizia o familiare è assimilabile al diritto di superficie ed ha natura reale, diversamente dallo jus sepulchri di natura personale. Tale diritto di superficie può essere costituito anche temporaneamente, per ragioni di pubblico interesse della pubblica amministrazione.
Sul tema fotovoltaico o agri-fotovoltaico, è intervenuto di recente il Tar Puglia (248/2022) spiegando Mentre nel caso di impianti fotovoltaici tout court il suolo viene reso impermeabile, viene impedita la crescita della vegetazione e il terreno agricolo, quindi, perde tutta la sua potenzialità produttiva, nell'agri-fotovoltaico l'impianto è invece posizionato direttamente su pali più alti e ben distanziati tra loro, in modo da consentire la coltivazione sul terreno sottostante e dare modo alle macchine da lavoro di poter svolgere il loro compito senza impedimenti per la produzione agricola prevista. Pertanto, la superficie del terreno resta permeabile, raggiungibile dal sole e dalla pioggia, e utilizzabile per la coltivazione agricola.
Avv. Massimo Ambrosi